萝卜点评 | 新加坡式拆迁：浅谈新加坡的土地征用政策

萝卜点评，万事通说房事！

【拆迁】是国人很熟悉的一个词。

在北京上海这样的一线城市，如果自家老房子等来了拆迁，那跟中了彩票头奖是一样的。一夜暴富不是梦。

时不时的，在某些监管缺乏的地区，暴力强拆之类的火爆事件也常有发生。

每年都会碰到那么一两个最牛钉子户，各有各的牛法，瞬间刷爆网络。 

那么在新加坡，有没有拆迁这样的事儿？拆迁有没有固定程序？有没有赔偿？

今天的文章里，我们来聊聊新加坡式拆迁：也就是土地征用的相关故事。

新加坡建国初期，曾经有过一段时间大规模的土地征用。

早在1966年，也就是新加坡独立的第二年，政府通过了一项《土地征用法案》，作为土地国有化的法律依据，授权政府可以以公共目的征用土地。

凡是为公共目的所需要的土地，如建设道路，地铁系统，学校，医院，公园及政府组屋等， 政府均可以强制征用。

在李光耀政府领导下通过的《土地征用法案》，提供了强硬的法律依据，当时的政府用较低的赔偿额度征用了大量的私人土地。

数据显示，1960年，新加坡44%的土地属政府所有，到了现在，政府拥有全国约80%的土地。  

以大规模的土地征用作为基础，新加坡展开了大量的组屋兴建工程。到了现在，组屋成为新加坡不可缺少的一部分，全国超过80%的人口在组屋居住。

当年的大规模征地有赔偿吗？

有。

当年的屋主们满意吗？

应该是不满意。

强制征地和远远低于市价的赔偿额造成了当年私人屋主的不满。《土地征用法案》曾引发了大量的抗议。

到了1973年，政府修订了土地征用法案，将征地赔偿额度定位立法当天（也就是1973年11月30日）的市值，或按照土地宪报公布之日的市场价值支付补偿费，两者取其低者。

注意，这个公式固定了特定日期（1973年11月30日）的土地市值。

也就是说，十年之后发生了土地征用，即使当时土地的市场价值远高于十年前，政府的赔偿额仍然是按照十年前的价格决定。

在之后的几十年，《土地征用法案》经历了几次修订，但同样还是固定了某个日期的土地市值，

所以呢，被征地的屋主们还是不满意。

随着新加坡的经济腾飞，到了二十一世纪，私人产权的私宅已经是百万新币起步，私人地皮更加昂贵，跟几十年前完全不是一个数量级的了。

这时候，如果被政府征地，按照过去某个日期固定计算的赔偿金数额，足以让被征地的屋主们脸色发青的去举牌子抗议。

到了2007年，新加坡政府终于大幅修订土地征用法令，摈弃固定日期计算土地市值的赔偿方式，改成根据征用通知日当天的市价赔偿受影响的业主，而有关市价也会把受征用房地产的潜在价值考虑在内。

用四个字简短概括就是：市值赔偿。

最近的大规模征地发生在地铁汤申线动工前后。 仅东海岸地区，就会有两万四千平方公尺的私人土地被政府征用。

根据新闻报道，政府已经完成了第一阶段的土地征用赔偿。

首批获得赔偿的是14户半独立洋房及公寓的业主，获得的赔偿总额达4500万元。政府根据发出征地通知当天的市价来决定赔偿额，推算的赔偿价格在1000-1300每平方尺之间。

▵被征用的安柏路半独立洋房

2012年，同样因为汤申地铁线，位于牛车水黄金地段的珠光大厦被政府征用。当时珠光大厦的业主正在筹划将大厦推出市场整体重建(En Bloc)

按照修订版的土地征用法令，赔偿额按照征用时的市价计算，珠光大厦的业主们最后获得的政府赔偿总价达4亿5000万元。

 2014年，新加坡国会通过了土地征用修正法案。未来受征地影响而失去部分土地的业主，将无须为价值提高的剩余土地支付不动产增值税。

这意味着业主能得到更高的征地赔偿。当新加坡政府征用业主的部分土地时，剩余的土地可能会因为被征用土地的未来用途而增值。

按照修订前的法令，业主得到的赔偿必须扣除相关增值，这相当于向业主征收一笔不动产增值税（betterment levy）。在修改后的法令下，业主将能按照被征用土地的市场价值，获得全额赔偿。

有了市价赔偿，有了修整法案，被征地的屋主们满意了吗？

让所有人满意是不可能的。

钉子户在哪里都存在。

来看一则新加坡钉子户的新闻。 

这批钉子户名下的永久地契私宅被政府征用，土地用来兴建滨海市区地铁线，赔偿额度在170万-330万之间。赔偿额除了估算的市价以外，包括了额外补偿，搬家费，印花税和法律费等杂费。

三家钉子户拖了一年八个月不肯搬。作为结果，土管局副局长带人上门了——发征收通知书。附送当天新闻曝光一次。

钉子户限期搬迁。

感谢阅读萝卜点评系列！

 

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）

初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~

术业有专攻，萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务，只专注于房产，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务，不向买家收取任何费用，十年磨一剑，深获买家好评！

个人微信号：sugerfigherG

（长按扫描以下二维码，立即添加为微信好友）

 相关阅读 ：

1 新元 = 4.84310人民币

1 人民币 =  0.206479 新元

（*截稿前更新）